那么公寓产品和住宅的差别到底有多大，为什么有些人不愿意买公寓呢？今天我们来详细讲一讲。如果你有房，并且被限购，你只能买公寓，也是个不错的投资。于是与长租公寓联系能否协助办理暂住证，一问三不知，用同事的一句话来说：长租公寓除去收钱，其他什么都不专业。
为什么有些买房人不愿买公寓房？
谢谢邀请，随着纯住宅用地出让的减少，纯住宅的开发也随之减少，当然，市场由于有房票的限制，市场上入市的公寓产品也越来越多了。市场分化比较大，一部分人觉得公寓非常适合投资，趋之若鹜，但同时，也有一部分人觉得公寓产品性价比低，不愿意购买。那么公寓产品和住宅的差别到底有多大，为什么有些人不愿意买公寓呢？今天我们来详细讲一讲。
首先是土地性质和使用权年限不同。住宅是住宅用地，70年产权，公寓要按照用地性质来划分，商业用地一般是40年产权。第二是购买政策不一样。全国各个省市的政策会有一些不同，普遍来说，住宅的首付一般是30%，二套是40%，限购限贷，可以使用公积金，最多贷款30年。公寓的首付一律是50%，不限购不限贷，最多贷款10年，也不可以使用公积金。
第三是居住的舒适实用性。住宅的功能性比较完备，而且功能性划分的也比较好，公寓产品除非是面积比较大的，建筑面积超过120平方米的，否则功能的完备性不会太好。而市面上普遍的公寓产品还是以小户型为主，所以这点上自住略输一筹。公寓的商用水电成本也会比住宅要高得多，这点也是需要纳入考量的。第四是出租的收益。如果是酒店式公寓产品，有专业的服务团队，专业、细致、科学，一般租用人群的要求会比较高一些，因此房租收益也会比较不错。
有人说公寓不好，为什么还会有人投资公寓？
公寓好坏要看跟什么比，如果你只有100万，只能买一次，你没房当然要买住宅。如果你有房，并且被限购，你只能买公寓，也是个不错的投资。什么都要比较来谈，单纯谈公寓好坏，那这么说，中国公寓影响其价格最大的因素是40年产权及交易税费，从目前的交易税费看，公寓20%的税费明显极高，但是我们要看基础，这是建立在中国40年的改革开放的基础上，由计划到市场的这个过程中，实体商业的价值猛增，国家在这一块为了平衡贫富差距，自然是重税。
但是随着近年全国商业大开发，商业体过多，并出现大量闲置商业体，开发商做商业也是为了开发住宅，商业体不挣钱都不要紧，随着网络经济的发展，商业实体正变得越来越不具备投资价值，但是国家总是要支持实体经济的发展的，这个税费从长远来看，那是肯定会降低的，实际上操作层面有大量规避手段，或通过银行抵押，或通过公司股权转让等，所以并没有真正能实现这20%，待虚无变实降，店铺公寓价格必定会上来。
另外40年产权问题，这不叫问题，因为都是真正的大产权。真正40年不拆迁的商业体到现在基本上没有（有40年以上的都是国有商场），40年的实体投资是完全可以抗通胀的。另外，最想说的是，公寓比住宅便宜，地段比住宅好，出租率高，房租收益率高，是一种较好的投资手段。在欧美国家，市中心的公寓总价远贵于市郊的别墅（外国市郊的别墅普遍为老房子，陈年失修，就像我们国内农村的老宅），从长远来看，若经济条件有限，公寓投资是很不错的选择，并具备较大的投资价值。
为什么同地段的公寓比住宅便宜近一半？差价在哪里？
第一，公寓的土地使用年限只有五十年，住宅用地年限是七十年。造成心理落差较大。第二，公寓首付五成，贷款年限十年，有时贷款利率还要上浮。住宅首付一般三成，有时最低甚至可以两成，贷款年限可以三十年，一般利率还可以打折。第三，公寓不限购，但不能用于申请学位，也不能申请落户口，这是最大的短板。第四，公寓房的水电费较高，一般按商业水电的标准收取。
有些甚至不能通燃气，管理费也较高。第五，公寓转让时，税费种类较多，税费也较高，所以交易成本很高，转手不易，造成升值空间较普通住宅少很多。第六，公寓的属性是商住两用，所以房子结构设计一般没有独立阳台，户形没有普通住宅通透，合理。另外，公寓一般电梯少，住户多，一梯多户，出入不方便。大多情况下，公寓房没有花园小区配套。
租金降了两成，仍有大量空置，长租公寓为何在郑州不招待见？
感谢邀请回答这个问题，对于郑州租房问题记得在去年的时候写过一篇详细的一个文章。大概就是讲郑州的租房市场整体处于一个供过于求的情况，这样的情况下也就意味着郑州租房市场的房租想要上涨是不现实的。这也是为什么在郑州租金并没有明显上涨，甚至有些区域出现下降的情况的主因。尤其是这两年兴起的长租公寓，越来越不得到郑州当地租户的一些待见，借此机会简单谈谈我的观察。
郑州租房市场从2016年之后就整体处于供过于求的状况，这点毋庸置疑郑州租房市场有所了解的朋友应该知道啊，郑州房租经历过大涨的时期两个阶段，一个就是2010年左右，另外一个就是2015年左右；这两个阶段都有一个非常关键的因素，就是郑州进行了大规模的城中村改造，原本郑州的城中村，最具代表性的有：刘庄、关虎屯、柳林、陈寨、庙李、司家庄等，这些城中村基本在2015年之前基本容纳了郑州将近80%的租房客。
随着2015年之后，郑州城中村的大量拆迁进入了关键时期，这样就导致了郑州房租市场出现了一波涨价潮。租金从过去的2-300元到接近千元左右，在这个租房压力下很多郑漂一族不得不选择了去更为偏远的郊区去租房居住，甚至有不少朋友选择了离开。郑州房租上涨有一个非常关键的因素就是原本的房屋被拆除了很多人不得不进入市区或者其他地方选择租房，郑州租房市场一度处于供不应求的状况，房租上涨也是必然。
但是进入2016年之后尤其是2017年租房市场供不应求的情况基本得到改变了，其主要原因就是由于大部分的商品房和安置房开始重新投入市场，郑州的租房市场已经进入了相对稳定的一种状况，甚至是处于供过于求的。最明显的例子就是2018年，北京等地出现了资本绑架租房市场的情况，房租出现暴涨，但是郑州的房租并没有出现什么波动，足以说明郑州租房市场整体是处于供过于求的。
在供过于求的房租市场环境下，长租公寓没有丝毫价格优势如果在租房市场供不应求的情况下，那么中介和长租公寓可能会受到很多租房客的欢迎，因为它们能够提供相对安全可靠的一个租房环境，甚至而且可以免去很多租房客找房的一个痛苦。但是在供过于求的房租市场环境下，长租公寓的一些收费不合理收费就会让人诟病。你要知道租房的朋友，大多数都是收入不高的人群，他们对于租金等费用是相当敏感的。
身边就有租长租公寓的一个朋友，其租住的小区属于住宅小区，但是长租公寓的水电费等都是按照自己的规定来缴纳的，基本比正常的水电费要贵了一倍。而且还有各种各样的服务费等，如果说其服务确实不错也就算来，关键是如今的很多长租公寓并不专业。经常看到一些媒体报道，一些长租公寓往往收取了租客租金之后，没有及时将租金支付给房东，导致房东与租客之间产生矛盾，租客被迫被房东赶出的情况。
所以，长租公寓不受人待见也就理所当然来。第一、长租公寓租房在价格上来说并没有明显优势。要知道，在互联网的今天很多租房信息都是可以在网上查询的。但凡有点租房经验的朋友都会选择与房东直接签订租房合同，不仅仅房租便宜而且各种费用还少。如果是你，你会怎么选择？第二、长租公寓不专业是根本。我一个同事曾经历过这样一个例子，因为租的长租公寓需要在当地考驾照，因为是外来人口，必须提供暂住证才能在本地参加考试。
于是与长租公寓联系能否协助办理暂住证，但是一问三不知，用同事的一句话来说：长租公寓除去收钱，其他什么都不专业。于是合同期满后，直接在附近找来一个房东直租的房子。相信很多长公寓的朋友都有类似的一个体验，租房市场是一个很有前景的市场，但是因为这个市场人员的参差不齐，法规不健全导致了很多维权事件的发生，这才是为什么长租公寓得不到大家认可的主要原因。
