在这个过程的前一阶段，是涨价导致了涨价，而在后期，是价格导致了涨价。一种是需求驱动理论，认为房价上涨导致土地需求增加，导致地价上涨。地价上涨，开发成本增加，房价上涨，开发商有望加大投资。土地价格上涨，从而形成价格循环机制。
有人说地价推涨房价，地价降了房价就能降就能买得起房吗？你怎么看？
并不一定。楼市的供给端，土地市场早就给出了姿态。自从今年开始，从一线的哑火，二三线的疯狂，再到二三线渐渐退烧调控史无前例，在土地市场的表现尤为明显。最近中指院发布了2018年10月，全国300个大中城市的土地市场交易报告。面粉市场，供求关系似乎正发生一些变化。10月成交面积和土地出让金则持续走低。
尤其是同比，成交面积跌掉了19%，土地出让金跌了28%。楼面均价在此基础上继续走跌，同比的跌幅较大，达到了15%。与之相伴的就是溢价率的下降。从整体的数据来看，土地市场是越来越凉了。供应面积在持续增加，成交面积却呈缩水的态势，楼面均价环比和同比罕见双跌。其实从最近一些城市土地流拍率走高就能感觉到，土地市场的热度已经大不如往了。
无论是开发商拿地还是政府卖地，态度都在发生变化。地价看上去是走在回归理性的路上了，这对房价的影响几何？杠杆游戏觉得还很难说。在我们国家，其实主要还是看政策的变化。如果说土地市场的冷热程度，能侧面反映政府对楼市的态度，那么从整体的土地出让金及楼面均价的同比环比涨幅来看，楼市调控的决心似乎丝毫没有松懈过。
不管怎么控制房价，但开发商拿地成本越来越高，房价是不是也会永远越来越高？
土地价格百分百是影响房价的，这点毋庸置疑的，而且是正比的关系。那么，房价都有什么构成呢？简单可以按建安成本，土地成本，管理成本，营销成本几大块。他们之间的比例大概:建安成本2000元每平高层，1500元每平左右多层土地价格，假设100万每亩，折算每平米为1500元。除以容积率假设容积率是2。
1500/2=750元每平米。750元就是平摊到建筑面积的楼面价格，就是土地成本。管理成本按建安成本的10%计算就是500元每平米。加上5%的营销成本就是250元，合计房价成本就是2000 750 500 250=3500元。3500元就是开发商的成本。多层的容积率小，会提高楼面价格，所以多层也大概3500元左右。
但实际上房价的形成是极其复杂的。如区位环境楼盘品质等等很多因素如居民收入水平利率高低税负高低投资和交易成本等等成本以外因素。有经济的政治的社会的，甚至心理的因素，但最终起决定作用的还是供求关系，房子仍然是稀缺资源。下面讨论一下土地与房价的逻辑关系问题当前，有两种截然不同的观点。一种是成本推动论，认为地价上涨推动了房价上涨。
一种是需求驱动理论，认为房价上涨导致土地需求增加，导致地价上涨。两种观点都不完整。房价和地价往往互为因果，关键是从哪个角度看。在房价上涨的过程中，存在这样一个链条:地价上涨，开发成本增加，房价上涨有望，开发商加大投资地价上涨，从而形成价格循环机制。在这个过程的前一阶段，是涨价导致了涨价，而在后期，是价格导致了涨价。
