另一方面，自上世纪90年代房价泡沫被政府戳破后，日本的房价20多年来一直非常稳定。近几年由于2020年东京奥运会等因素的影响，平均每年仍有20%左右的涨幅，房价下跌空间很小。制约日本经济发展的原因有哪些？这些都是日本经济发展和房价低迷的最大障碍。
日本房地产泡沫后是靠什么迅速拉动经济的？
日本有一个5万亿美元的魔咒，这么多年来一直环绕在身边无法摆脱。在1995年日本的GDP经济总量就突破了5万亿，达到了5.44万亿美元。可是直到2018年日本的GDP总量还是只有4.97万亿美元，还没有突破5万亿美元的大关，这20多年来的经济一直停顿不前。而1985年的广场协议之后的1989年日本房地产市场开始崩溃，土地价值跌幅超过了80%，房价也下跌超过一半以上，而且至今也没有得到全面回暖。
因此，日本经济并没有出现迅速拉升的迹象…相比于日本经济的我国经济状况就大不相同，在1994年我国的GD经济总量还只有4.86万亿人民币，而当时的汇率却是高达8.6。到了去年还达到了90万亿人民币。20多年里GDP增长了20倍，平均每年经济增长率超过12%。不比不知道，一比吓一跳。才知道这些年我国经济增长的势头有多快！但日本经济增长出现了问题，可日本是科技创新现代制造业高铁产业生物医药等诸多产业却是保持全球领先的水平，而且海外投资也是十分强劲。
整个日本经济的全要素生产率却是不断提高，接近美国的80%，超过韩国的60%，而我们还不到美国的50%。日本经济还是名副其实的发达国家。那么到底制约日本经济发展的原因是什么？让房地产无法回暖的原因又会是什么？笔者认为首先最大的原因还是日本的老龄化日趋严重，而且人口数量不增反减。日本目前65岁以上的比重就高达27%，远超其他国家而排在全球第一，甚至到2050年会增加到43%。
人口数量也是在逐步下降，如今的日本人口为1.26亿，预计到2100年日本人口会下降到8000万。这些真是制约着日本经济发展和房价萎靡不振的最大拦路虎。其次，还有日本的大量海外投资也是不能全面体现日本经济状况的原因。日本的人工成本要远高于我国和亚洲欠发达国家，工资收入至少是我们的4倍，而更是印度和越南等国家的8倍以上。
这样也会更加推动日资企业走出国门，走向亚洲的低成本国家。还有，日本的员工终身制在经济发展的初期确实推动了日本经济的快速发展，可惜在瞬息万变的第四次产业革新时代，这种模式也是制约了年轻人更好地在企业中发挥作用。这也是为什么华为要让35岁以上的员工辞职重新应聘的原因。总之，日本在1989年的房地产泡沫以来，一直处于徘徊不前的尴尬局面，更没有出现大力推动经济向前发展的痕迹。
如何在日本投资买房？
我在东京投资了几家房产经纪公司，下面单就买二手房来简单说说步骤。看房的过程略过不说，从看好一处房子开始，到最后拿到房产证一共可分三大步。１ 提交报价表买付证明书在日本看好了二手房后，价格一般可以谈，可以请中介跟对方确认谈价的范围，在对方可接受的范围内提交买付证明书。买付证明书虽然没有法律效应，但在当地属于约定俗成的报价方式，提交后如果不买或者不卖都属于背信弃义的行为。
２ 签署买卖契约合同并提交订金如果卖家对买付证明书提示的金额表示满意，双方就可以进入签署合同的步骤。签合同前日本法律规定，必须由持有国家颁发的合格经纪人资格的宅建士对买主进行房屋买卖的重要事项说明。如果买主本人在签合同时无法到达现场，可以签署委任状来拜托在日本的朋友代理签约。３ 付清尾款并交割房产如果卖家是贷款买的房子，那么签署合同后需要给对方2-3周时间去跟银行将抵挡权抹消掉。
日本房地产暴跌后，当时日本最赚钱的生意是什么？
