那些选择在老城区买房的人，多是为了孩子上学。在方圆9平方公里的环城河老城区范围内，分布着3所真学区，分别是45中，42中和48中。48中距离45中直线距离仅700米，距离42中仅1公里，这么小的范围内上演着残酷的“三国杀”。三所学校中，以45中最强势，其次是42中，最后才是48中。既然选择在老城区买老破小挂学区，为何不一步到位买一所顶级学区，反正也要花那么多钱，这应该是大多数家长的共同想法。
因此，在市中心学位争霸赛中，45中脱颖而出，学区房成交量占了老城区一半以上，42中只有招架之力，48中则完全落于下风。既无房龄优势，又无学区上的相对优势，这就是48中逐步没落的原因，哪怕搬到滨湖、经开或者高新，我想48中的境况也不至于沦落到今天这种地步。中环路内板块中环路内板块2018年共成交283套二手房，成交均价从2017年的14979元/平米涨至15219元/平米，上涨240元/平米，涨幅1.6%。
议价空间为3.57%，略高于平均值；成交周期117.3天，比去年延长12.4天，高于平均水平。中环路内板块三四季度成交均价为15132元/平米，低于全年均值，这意味着去年下半年，板块整体价格是在下跌的。我们知道，去年下半年合肥楼市下行，中环路内板块并未有一个坚挺的表现，足以说明这里是一个相对弱势的板块。
其实，这种弱势是比较容易理解的。下跌小区中，像新鸿意瀚海星座、万振逍遥苑四期（公寓）、绿地海顿公馆C、兰亭公寓、江南新里程、国贸公寓等，基本都是公寓类型，大都是劣质资产。还有一些下跌的小区，比如太宁花园、世纪阳光花园、信达文景雅苑等，属于房龄较老，多层或者户型偏大，流动性差的劣质资产；还有一些比如玫瑰绅城、万振逍遥苑等，房龄不算很老，但板块弱势，资产表现略显劣质。
这些公寓绝大部分单价是比较低的，占板块总交易量的40%左右，且基本属于劣质资产，在楼市下行时期，基本不保值。再加上房龄老的多层，劣质资产占比大，这是整个板块表现相对弱势的原因。像房价上涨的小区，比如蓝鼎星河府和元一柏庄，主要是房龄相对年轻，金地国际城主要是房价存在错周期补涨，海顿公馆A主要是品牌物业且为品质住宅产品，江南新里程住宅主要是局部需求大于供给。
中环路外板块中环路外板块2018年共成交293套二手房，成交均价从2017年的15968元/平米涨至16179元/平米，上涨211元/平米，涨幅1.32%。议价空间为3.08%，略低于平均值；成交周期102.1天，比去年延长22.9天，高于平均水平。三四季度成交均价为16220元/平米，涨幅1.58%，比上半年略高一些，这说明去年下半年板块还在上涨。
中环路外板块是包河区发展的外缘，房龄相对年轻一些。其实中环路外板块这样划分有点不太科学。以南二环路为界，路南和路北是完全不同的两个世界，以马鞍山路为界，路东和路西也是完全迥异的两个天地。之所以这样划分，主要还是因为二环路南二手房样本不足。我们先看看二环路北马鞍山路东的情况。这片区域主要分布以下几个小区：和昌都汇华府、金悦领地、地矿家园、丽阳兰庭、和地蓝湾、万振城市广场、珠光花园、珠光南苑、环宇大厦等，除了金悦领地外，几乎全部下跌。
然而我们还应看到，这块区域的房龄并不是很老，平均大概在2011年左右，是高于板块均值的。按道理来讲，它们应该可以打赢大盘才对，但目前结果只能说明一点，板块实在过于弱势。二环路北马鞍山路西小区也没有好到哪里去，平均房龄较老，大部分小区也是在下跌的。比如鑫苑望江花园、银杏苑、曙宏南苑、琥珀新天地等，房龄大都相对较老。
桐城绿苑房龄相对年轻，涨幅基本跟大盘持平。铂金汉宫和柏林春天，存在一定的补涨因素。二环路南则是另一番景象。上涨较多的几个小区，比如天下锦城、望湖城、绿地铭公馆、绿地中心公馆、信达天御等，平均涨幅都在5%-10%。除了望湖城外，这几个小区房龄基本都在5年以内。不仅涨幅最高，房价的绝对值也基本上也是板块内最高的几个小区，中环外板块优质资产跟劣质资产的分化，表现得更为明显。
老破小劣质资产的代表银杏苑，与优质资产天下锦城之间的涨幅差距，已经达到了25%，真是不可思议（《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”）。包河区房价分析及近期购房建议就目前包河区现状来看，二环以内其实是乏善可陈的。45中对周边生源的严重吸血，压制着48中学区板块毫无用武之地，二环路内缺乏强势资源，房龄老化导致一众小区逐渐衰败，所以包河老城区的没落几乎是历史的必然。
目前包河区相对比较有潜力的三块区域是高铁板块，淝河片区和骆岗机场。需要注意的是，我这里所指的高铁板块，并非位于高铁南站周边的区域，而是“南二环路，宿松路，龙川路，金寨路”这个范围，距离高铁南站直线距离还有大约2公里。不难看出，我们上节提到的天下锦城、信达天御和绿地中心公馆等优质房产，都位于这个区域。高铁板块处在政务区的外围，区位优势自不必说，板块内小区房龄整体比较年轻，街区规划整齐合理，十五里河两岸还有很多可供开发改造的地块，区域有一定的发展潜力。
马鞍山路以东的包河区，基本上是脏乱差的集中地，淝河片区改造任重而道远，我认为区域改造的关键是葛大店，五金商贸城和五里庙装饰世界。为什么二环路北马鞍山路东的小区，即使房龄年轻，房价还跌跌不休，主要就是周边大环境太差所致。淝河片区并不具备四里河板块的环境优势，但如果规划合理且改造到位的话，同样具备一定的发展潜力。
不过很可惜，从在售新盘的备案价格来看，基本都透支了未来两年的升值空间，至少目前，淝河片区难言有相对高的投资价值。我在之前的分析中就指出，骆岗机场片区是打通滨湖和老城区任督二脉的关键，如今传出骆岗机场要打造合肥中央公园的规划，这不得不说是一大利好。从面积上看，骆岗机场片区大致跟政务区差不多，从位置上看，处于老城和新城之间，地理条件确实得天独厚。
但跟政务区和滨湖区相比，骆岗机场片区缺乏一些核心资源，比如行政资源、金融服务、优质教育资源等，而且还处于经开区、高铁高速和包河工业园三面隔离的状态，如果未来要取代两个新区的核心地位，我觉得还有一定难度。不管怎样，三大板块都位于高铁和高速沿线，这是合肥对外的一个窗口，代表了合肥城市的整体形象，我认为提升至市级发展战略高度也不为过。
在合肥市区优质土地资源日益短缺的今天，包河区的三大板块被持续看好也在情理之中。整体来说，包河区目前新房的购房选择非常有限，像高铁板块龙川里和高铁都市花园，已经非常难买。据我小密圈成员透露，龙川里剩余房源号头费7w，首付5成；高铁都市花园还剩下3栋楼，有一定的购入门槛。刚需如果想在包河区买到优质的房子，可能只有考虑二手次新房了。
因为二环路内板块表现非常弱势，从投资角度来看，我不建议包河区的购房者选择二环路以内的区域。淝河板块的新房价格透支太厉害，毫无性价比可言，我也不建议。目前包河区能够考虑的小区主要集中在高铁板块，刚需可选择信达天御、国贸天悦、绿地中心公馆、东方名邸等次新房，改善可考虑天下锦城和望湖城二手房。如果都没看得上的小区，那可能只有考虑滨湖了。
